Legalizacija objekata: šta se može upisati, koliko košta i do kada

Šta se promenilo

Zakon o ozakonjenju objekata prestao je da važi, a postupci ozakonjenja koji su bili u toku obustavljeni su (čl. 27). Umesto ozakonjenja, novi zakon uvodi evidentiranje i upis prava svojine na bespravno izgrađenim objektima preko digitalne platforme Agencije za prostorno planiranje i urbanizam, uz naknadu. Upis je proglašen javnim interesom, a svi postupci su hitni (čl. 3).

Šta može da se upiše

Po čl. 1, predmet upisa su:

• objekti i delovi objekata izgrađeni suprotno zakonu
• radovi izvedeni bez odobrenja: sanacija, rekonstrukcija, adaptacija, promena namene
• objekti sa privremenom građevinskom dozvolom pre 13. maja 2003.
• objekti izgrađeni kad dozvola nije bila propisana, a nisu upisani u katastar
• stambeni objekti kategorije A i B i privredni objekti sa građevinskom dozvolom kojima je istekao rok za upotrebnu dozvolu
• instalacije i infrastrukturni linijski objekti
• zemljište ispod objekta

Uslov je da je objekat izgrađen na građevinskom zemljištu i da je vidljiv na satelitskom snimku ili u bazi Agencije i Republičkog geodetskog zavoda (čl. 1 st. 3). Objekti za koje se utvrdi da nisu bili izgrađeni do stupanja zakona na snagu nisu predmet upisa i uklanjaju se (čl. 20 st. 3).

Šta se ne može upisati

Član 2 razlikuje dve grupe.

Upisuju se u korist Republike Srbije, ne vlasnika: objekti na javnom zemljištu planiranom za javnu namenu, u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, u zoni zaštite kulturnog dobra od velikog i izuzetnog značaja, na kulturnom dobru, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite izvorišta, i u pojasu eksproprijacije autoputeva i brzih saobraćajnica. Za njih građevinski inspektor donosi rešenje o uklanjanju, a do izvršenja se upisuje predbeležba u korist Republike (čl. 12 st. 9).

Evidentiraju se, ali bez upisa svojine: manji montažni objekti, kontejnerske i mobilne kuće, balon hale, montažne auto-perionice, nadstrešnice, terase na javnoj površini, šljunkare, i objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu. Zgrada se smatra konstruktivno završenom i bez unutrašnjih instalacija, stolarije i fasade (čl. 2 st. 4).

Kako se podnosi prijava

Elektronski, Agenciji, preko digitalne platforme, jedna prijava po nepokretnosti (čl. 7). Za pomoćni objekat navodi se da li je glavni na istoj parceli.

Za zgrade sa više stanova prvo se podnosi prijava za zgradu, sa skicom neevidentiranih posebnih delova ili specifikacijom koju izrađuje licencirani inženjer. Ako investitor nije poznat, prijavu može podneti svako lice sa pravnim interesom ili upravnik zgrade. Ko nije investitor prilaže ispravu o osnovu sticanja stana (ugovor o kupoprodaji i slično).

Koliko košta

Osnovno pravilo: naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta po zoning planu opštine (čl. 8).

Izuzetak, i za većinu građana pravilo, važi za porodične kuće do 400 m² i stanove u zgradama čiji investitor nije poznat: fiksna naknada po zoni, u dinarima po srednjem kursu NBS na dan obračuna.

Za kuće preko 400 m² na razliku se plaća doprinos za uređivanje zemljišta po kvadratu. Magacini, ekonomski i pomoćni objekti i proizvodni pogoni do 500 m² ne plaćaju naknadu, preko toga 10 evra po kvadratu (čl. 8 st. 4). Pomoćni i ekonomski objekti na poljoprivrednom zemljištu u funkciji glavnog objekta upisuju se bez naknade (čl. 12 st. 5 i 6).

Kad je investitor zgrade poznat, naknadu plaća on, a stanovi se upisuju vlasnicima bez naknade (čl. 8 st. 6). Naknada se deli: 70% Republici, 20% opštini, 10% Agenciji (čl. 9).

Šta dobijate

Kad su uslovi ispunjeni, Agencija izdaje potvrdu koja je isprava podobna za upis i šalje je Zavodu e-šalterom (čl. 12). Potvrda briše postojeće zabeležbe o bespravnoj gradnji i menja status objekta. Zavod upisuje pravo svojine prioritetno, bez čekanja na red (čl. 14). Privremeni priključci na struju, gas, vodu i grejanje postaju trajni (čl. 24).

Ako je objekat na tuđem privatnom zemljištu a nemate dokaz o pravu na zemljište, Agencija vas upućuje da prvo rešite svojinu na zemljištu, u roku od pet godina (čl. 13).

Rokovi

Rok za prijavu počinje 45 dana posle stupanja zakona na snagu i traje 60 dana (čl. 20). Ko iz objektivnih razloga nije stigao može podneti prijavu u roku od godinu dana od stupanja na snagu, uz dokaze o opravdanosti. Zakon je objavljen u Službenom glasniku 91/2025 i stupio je na snagu narednog dana od objavljivanja (čl. 28), a izmenjen je u broju 80/2026.

Gradnja posle stupanja na snagu

Ko posle stupanja zakona na snagu gradi bez dozvole, podleže rušenju o svom trošku i krivičnom postupku, a objekat sa zemljištem može postati javna svojina Republike (čl. 20 st. 4 do 6). Zavod svake godine snima teritoriju daljinskom detekcijom radi otkrivanja nove gradnje (čl. 23).

Česta pitanja

Da li je legalizacija i dalje moguća?

Da, ali kroz upis prava svojine po novom zakonu iz 2025, ne kroz ozakonjenje. Stari postupci ozakonjenja su obustavljeni (čl. 27).

Koliko košta upis porodične kuće?

Za kuće do 400 m² fiksna naknada po zoni: u Beogradu od 100 do 1.000 evra, u većim gradovima od 100 do 500 evra, u manjim opštinama i selima 100 evra (čl. 8 st. 2). Plaća se u dinarima po kursu NBS.

Šta ako je kuća na zemljištu koje nije moje?

Ako nemate dokaz o pravu na zemljište, prvo morate da rešite svojinu na zemljištu pred nadležnim organom, u roku od pet godina (čl. 13).

Mogu li da upišem nedovršenu kuću?

Da, ako je konstruktivno završena: temelj, stubovi ili zidovi, tavanica i krov. Instalacije, stolarija i fasada ne moraju biti završeni (čl. 2 st. 4). Objekti bez krova ili tavanice se samo evidentiraju, bez upisa svojine.

Do kada mogu da podnesem prijavu?

U roku od 60 dana koji počinje 45 dana posle stupanja zakona na snagu, a iz opravdanih razloga najkasnije godinu dana od stupanja na snagu (čl. 20).

Vodič je sažetak zakona, ne pravni savet. Za konkretan slučaj proverite navedene članove ili se obratite advokatu.