Легализација објеката: шта се може уписати, колико кошта и до када

Шта се променило

Закон о озакоњењу објеката престао је да важи, а поступци озакоњења који су били у току обустављени су (чл. 27). Уместо озакоњења, нови закон уводи евидентирање и упис права својине на бесправно изграђеним објектима преко дигиталне платформе Агенције за просторно планирање и урбанизам, уз накнаду. Упис је проглашен јавним интересом, а сви поступци су хитни (чл. 3).

Шта може да се упише

По чл. 1, предмет уписа су:

• објекти и делови објеката изграђени супротно закону
• радови изведени без одобрења: санација, реконструкција, адаптација, промена намене
• објекти са привременом грађевинском дозволом пре 13. маја 2003.
• објекти изграђени кад дозвола није била прописана, а нису уписани у катастар
• стамбени објекти категорије А и Б и привредни објекти са грађевинском дозволом којима је истекао рок за употребну дозволу
• инсталације и инфраструктурни линијски објекти
• земљиште испод објекта

Услов је да је објекат изграђен на грађевинском земљишту и да је видљив на сателитском снимку или у бази Агенције и Републичког геодетског завода (чл. 1 ст. 3). Објекти за које се утврди да нису били изграђени до ступања закона на снагу нису предмет уписа и уклањају се (чл. 20 ст. 3).

Шта се не може уписати

Члан 2 разликује две групе.

Уписују се у корист Републике Србије, не власника: објекти на јавном земљишту планираном за јавну намену, у првој зони заштите природног добра, у зони заштите културног добра од великог и изузетног значаја, на културном добру, на јавном водном добру, у пружном појасу, у непосредној зони санитарне заштите изворишта, и у појасу експропријације аутопутева и брзих саобраћајница. За њих грађевински инспектор доноси решење о уклањању, а до извршења се уписује предбележба у корист Републике (чл. 12 ст. 9).

Евидентирају се, али без уписа својине: мањи монтажни објекти, контејнерске и мобилне куће, балон хале, монтажне ауто-перионице, надстрешнице, терасе на јавној површини, шљункаре, и објекти који нису завршени у конструктивном смислу. Зграда се сматра конструктивно завршеном и без унутрашњих инсталација, столарије и фасаде (чл. 2 ст. 4).

Како се подноси пријава

Електронски, Агенцији, преко дигиталне платформе, једна пријава по непокретности (чл. 7). За помоћни објекат наводи се да ли је главни на истој парцели.

За зграде са више станова прво се подноси пријава за зграду, са скицом неевидентираних посебних делова или спецификацијом коју израђује лиценцирани инжењер. Ако инвеститор није познат, пријаву може поднети свако лице са правним интересом или управник зграде. Ко није инвеститор прилаже исправу о основу стицања стана (уговор о купопродаји и слично).

Колико кошта

Основно правило: накнада у висини доприноса за уређивање грађевинског земљишта по зонинг плану општине (чл. 8).

Изузетак, и за већину грађана правило, важи за породичне куће до 400 м² и станове у зградама чији инвеститор није познат: фиксна накнада по зони, у динарима по средњем курсу НБС на дан обрачуна.

За куће преко 400 м² на разлику се плаћа допринос за уређивање земљишта по квадрату. Магацини, економски и помоћни објекти и производни погони до 500 м² не плаћају накнаду, преко тога 10 евра по квадрату (чл. 8 ст. 4). Помоћни и економски објекти на пољопривредном земљишту у функцији главног објекта уписују се без накнаде (чл. 12 ст. 5 и 6).

Кад је инвеститор зграде познат, накнаду плаћа он, а станови се уписују власницима без накнаде (чл. 8 ст. 6). Накнада се дели: 70% Републици, 20% општини, 10% Агенцији (чл. 9).

Шта добијате

Кад су услови испуњени, Агенција издаје потврду која је исправа подобна за упис и шаље је Заводу е-шалтером (чл. 12). Потврда брише постојеће забележбе о бесправној градњи и мења статус објекта. Завод уписује право својине приоритетно, без чекања на ред (чл. 14). Привремени прикључци на струју, гас, воду и грејање постају трајни (чл. 24).

Ако је објекат на туђем приватном земљишту а немате доказ о праву на земљиште, Агенција вас упућује да прво решите својину на земљишту, у року од пет година (чл. 13).

Рокови

Рок за пријаву почиње 45 дана после ступања закона на снагу и траје 60 дана (чл. 20). Ко из објективних разлога није стигао може поднети пријаву у року од годину дана од ступања на снагу, уз доказе о оправданости. Закон је објављен у Службеном гласнику 91/2025 и ступио је на снагу наредног дана од објављивања (чл. 28), а измењен је у броју 80/2026.

Градња после ступања на снагу

Ко после ступања закона на снагу гради без дозволе, подлеже рушењу о свом трошку и кривичном поступку, а објекат са земљиштем може постати јавна својина Републике (чл. 20 ст. 4 до 6). Завод сваке године снима територију даљинском детекцијом ради откривања нове градње (чл. 23).

Честа питања

Да ли је легализација и даље могућа?

Да, али кроз упис права својине по новом закону из 2025, не кроз озакоњење. Стари поступци озакоњења су обустављени (чл. 27).

Колико кошта упис породичне куће?

За куће до 400 м² фиксна накнада по зони: у Београду од 100 до 1.000 евра, у већим градовима од 100 до 500 евра, у мањим општинама и селима 100 евра (чл. 8 ст. 2). Плаћа се у динарима по курсу НБС.

Шта ако је кућа на земљишту које није моје?

Ако немате доказ о праву на земљиште, прво морате да решите својину на земљишту пред надлежним органом, у року од пет година (чл. 13).

Могу ли да упишем недовршену кућу?

Да, ако је конструктивно завршена: темељ, стубови или зидови, таваница и кров. Инсталације, столарија и фасада не морају бити завршени (чл. 2 ст. 4). Објекти без крова или таванице се само евидентирају, без уписа својине.

До када могу да поднесем пријаву?

У року од 60 дана који почиње 45 дана после ступања закона на снагу, а из оправданих разлога најкасније годину дана од ступања на снагу (чл. 20).

Водич је сажетак закона, не правни савет. За конкретан случај проверите наведене чланове или се обратите адвокату.