Zakup stana: prava zakupca i zakupodavca, otkaz, popravke i kaucija

Šta je ugovor o zakupu

Zakupodavac se obavezuje da preda stvar na upotrebu, zakupac da za to plaća zakupninu (čl. 567). Pravila iz Zakona o obligacionim odnosima važe za zakup stana kad posebnim propisom nije drugačije uređeno (čl. 568). Ugovor ne mora biti overen da bi važio, ali overa kod javnog beležnika olakšava dokazivanje i iseljenje.

Obaveze zakupodavca

• da preda stan u ispravnom stanju, sa pripacima, u stanju koje odgovara ugovoru ili nameni (čl. 569)
• da održava stan i vrši potrebne popravke za vreme zakupa, i da nadoknadi zakupcu troškove popravki koje je sam bio dužan da izvrši (čl. 570)
• da ne menja stan bez pristanka zakupca ako bi to ometalo upotrebu; ako izmene smanje upotrebu, smanjuje se i zakupnina (čl. 572)
• da odgovara za nedostatke koji smetaju ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih (čl. 573); ne odgovara za nedostatke koje je zakupac znao ili morao znati pri zaključenju (čl. 574)

Obaveze zakupca

• da stan koristi kao dobar domaćin, samo prema ugovoru i nameni, i da odgovara za štetu od protivne upotrebe, uključujući štetu koju napravi neko koga je on pustio (čl. 581)
• da plaća sitne popravke izazvane redovnom upotrebom i troškove same upotrebe (čl. 570 st. 3)
• da obavesti zakupodavca bez odlaganja o svakom nedostatku i opasnosti; ko ne obavesti gubi pravo na naknadu štete (čl. 577)
• da plaća zakupninu u ugovorenim rokovima (čl. 583)

Popravke: ko šta plaća

Ako popravke ometaju upotrebu u znatnoj meri i duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor ili tražiti sniženje zakupnine (čl. 571). Ako stan pri predaji ima nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac bira između raskida i sniženja; ako se može otkloniti, prvo traži otklanjanje u primerenom roku, pa tek onda raskid ili sniženje (čl. 578).

Otkaz

Zbog neplaćanja

Zakupodavac može otkazati ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana od poziva na plaćanje (čl. 584). Ugovor ostaje na snazi ako zakupac plati pre nego što mu je otkaz saopšten.

Zbog upotrebe protivno ugovoru

Ako zakupac i posle opomene koristi stan protivno ugovoru ili nameni, ili zapušta održavanje, pa preti znatna šteta, zakupodavac može otkazati bez otkaznog roka (čl. 582). Isto važi za podzakup bez dozvole kad je dozvola potrebna (čl. 588).

Ugovor na neodređeno vreme

Prestaje otkazom bilo koje strane uz otkazni rok. Kad rok nije određen ugovorom, zakonom ni mesnim običajima, iznosi osam dana, a otkaz ne sme biti dat u nevreme (čl. 597). Ako je stan opasan po zdravlje, zakupac može otkazati odmah, bez roka, i tog prava se ne može odreći.

Ugovor na određeno vreme

Prestaje istekom vremena (čl. 595). Ako zakupac nastavi da koristi stan a zakupodavac se ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno pod istim uslovima (čl. 596).

Kad se stan proda za vreme zakupa

Kupac stupa na mesto zakupodavca (čl. 591). Ne može tražiti iseljenje pre isteka ugovorenog vremena, a kod ugovora na neodređeno pre isteka otkaznog roka. Prodavac odgovara kao solidarni jemac za obaveze kupca prema zakupcu. Od trenutka kad je obavešten o prodaji, zakupac plaća zakupninu samo kupcu (čl. 592).

Podzakup

Ako nije drugačije ugovoreno, zakupac može dati stan u podzakup, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu, i jemči za podzakupca (čl. 586). Kad je dozvola potrebna, zakupodavac je može odbiti samo iz opravdanih razloga (čl. 587). Podzakup prestaje kad prestane zakup (čl. 590).

Vraćanje stana i kaucija

Zakupac vraća stan neoštećen, u mestu gde ga je primio (čl. 585). Ne odgovara za istrošenost od redovne upotrebe ni za dotrajalost. Promene koje je napravio mora da vrati u prvobitno stanje; dodatke može da odnese ako se odvajaju bez oštećenja, a zakupodavac ih može zadržati uz naknadu vrednosti.

Kaucija (depozit) nije uređena zakonom kao poseban institut. Ona je ugovorno obezbeđenje: zakupodavac je vraća po prestanku zakupa, umanjenu samo za neplaćenu zakupninu i štetu koja prelazi redovnu istrošenost (čl. 585). Ugovorite pisano visinu, namenu i rok vraćanja.

Smrt jedne strane i propast stana

Zakup se nastavlja sa naslednicima ako nije drugačije ugovoreno (čl. 599). Ako stan bude uništen višom silom zakup prestaje; ako je delimično oštećen, zakupac bira između raskida i sniženja zakupnine (čl. 598).

Česta pitanja

Ko plaća popravku bojlera ili grejanja u iznajmljenom stanu?

Zakupodavac održava stan u ispravnom stanju i vrši potrebne popravke (čl. 570 st. 1). Zakupac plaća samo sitne popravke od redovne upotrebe (čl. 570 st. 3).

Koliki je otkazni rok za stan kad nije ugovoren?

Osam dana, ako ni mesni običaji ne određuju drugačije, i otkaz ne sme biti u nevreme (čl. 597).

Može li stanodavac da me izbaci odmah zbog kašnjenja sa kirijom?

Ne. Prvo mora da vas pozove na plaćanje, pa ako ne platite ni u roku od 15 dana od poziva može otkazati. Ako platite pre nego što vam saopšti otkaz, ugovor ostaje (čl. 584).

Šta ako vlasnik proda stan dok ja živim u njemu?

Novi vlasnik preuzima ugovor i ne može vas iseliti pre isteka ugovorenog vremena ili otkaznog roka (čl. 591). Kiriju plaćate njemu od kad ste obavešteni (čl. 592).

Da li mora da mi vrati kauciju?

Kaucija je ugovorno obezbeđenje. Zakupodavac je zadržava samo za neplaćenu kiriju i štetu preko redovne istrošenosti, jer za istrošenost od redovne upotrebe zakupac ne odgovara (čl. 585).

Vodič je sažetak zakona, ne pravni savet. Za konkretan slučaj proverite navedene članove ili se obratite advokatu.