Закуп стана: права закупца и закуподавца, отказ, поправке и кауција

Шта је уговор о закупу

Закуподавац се обавезује да преда ствар на употребу, закупац да за то плаћа закупнину (чл. 567). Правила из Закона о облигационим односима важе за закуп стана кад посебним прописом није другачије уређено (чл. 568). Уговор не мора бити оверен да би важио, али овера код јавног бележника олакшава доказивање и исељење.

Обавезе закуподавца

• да преда стан у исправном стању, са припацима, у стању које одговара уговору или намени (чл. 569)
• да одржава стан и врши потребне поправке за време закупа, и да надокнади закупцу трошкове поправки које је сам био дужан да изврши (чл. 570)
• да не мења стан без пристанка закупца ако би то ометало употребу; ако измене смање употребу, смањује се и закупнина (чл. 572)
• да одговара за недостатке који сметају уговореној или редовној употреби, без обзира на то да ли је знао за њих (чл. 573); не одговара за недостатке које је закупац знао или морао знати при закључењу (чл. 574)

Обавезе закупца

• да стан користи као добар домаћин, само према уговору и намени, и да одговара за штету од противне употребе, укључујући штету коју направи неко кога је он пустио (чл. 581)
• да плаћа ситне поправке изазване редовном употребом и трошкове саме употребе (чл. 570 ст. 3)
• да обавести закуподавца без одлагања о сваком недостатку и опасности; ко не обавести губи право на накнаду штете (чл. 577)
• да плаћа закупнину у уговореним роковима (чл. 583)

Поправке: ко шта плаћа

Ако поправке ометају употребу у знатној мери и дуже време, закупац може раскинути уговор или тражити снижење закупнине (чл. 571). Ако стан при предаји има недостатак који се не може отклонити, закупац бира између раскида и снижења; ако се може отклонити, прво тражи отклањање у примереном року, па тек онда раскид или снижење (чл. 578).

Отказ

Због неплаћања

Закуподавац може отказати ако закупац не плати закупнину ни у року од 15 дана од позива на плаћање (чл. 584). Уговор остаје на снази ако закупац плати пре него што му је отказ саопштен.

Због употребе противно уговору

Ако закупац и после опомене користи стан противно уговору или намени, или запушта одржавање, па прети знатна штета, закуподавац може отказати без отказног рока (чл. 582). Исто важи за подзакуп без дозволе кад је дозвола потребна (чл. 588).

Уговор на неодређено време

Престаје отказом било које стране уз отказни рок. Кад рок није одређен уговором, законом ни месним обичајима, износи осам дана, а отказ не сме бити дат у невреме (чл. 597). Ако је стан опасан по здравље, закупац може отказати одмах, без рока, и тог права се не може одрећи.

Уговор на одређено време

Престаје истеком времена (чл. 595). Ако закупац настави да користи стан а закуподавац се не противи, сматра се да је закључен нови уговор на неодређено под истим условима (чл. 596).

Кад се стан прода за време закупа

Купац ступа на место закуподавца (чл. 591). Не може тражити исељење пре истека уговореног времена, а код уговора на неодређено пре истека отказног рока. Продавац одговара као солидарни јемац за обавезе купца према закупцу. Од тренутка кад је обавештен о продаји, закупац плаћа закупнину само купцу (чл. 592).

Подзакуп

Ако није другачије уговорено, закупац може дати стан у подзакуп, али само ако се тиме не наноси штета закуподавцу, и јемчи за подзакупца (чл. 586). Кад је дозвола потребна, закуподавац је може одбити само из оправданих разлога (чл. 587). Подзакуп престаје кад престане закуп (чл. 590).

Враћање стана и кауција

Закупац враћа стан неоштећен, у месту где га је примио (чл. 585). Не одговара за истрошеност од редовне употребе ни за дотрајалост. Промене које је направио мора да врати у првобитно стање; додатке може да однесе ако се одвајају без оштећења, а закуподавац их може задржати уз накнаду вредности.

Кауција (депозит) није уређена законом као посебан институт. Она је уговорно обезбеђење: закуподавац је враћа по престанку закупа, умањену само за неплаћену закупнину и штету која прелази редовну истрошеност (чл. 585). Уговорите писано висину, намену и рок враћања.

Смрт једне стране и пропаст стана

Закуп се наставља са наследницима ако није другачије уговорено (чл. 599). Ако стан буде уништен вишом силом закуп престаје; ако је делимично оштећен, закупац бира између раскида и снижења закупнине (чл. 598).

Честа питања

Ко плаћа поправку бојлера или грејања у изнајмљеном стану?

Закуподавац одржава стан у исправном стању и врши потребне поправке (чл. 570 ст. 1). Закупац плаћа само ситне поправке од редовне употребе (чл. 570 ст. 3).

Колики је отказни рок за стан кад није уговорен?

Осам дана, ако ни месни обичаји не одређују другачије, и отказ не сме бити у невреме (чл. 597).

Може ли станодавац да ме избаци одмах због кашњења са киријом?

Не. Прво мора да вас позове на плаћање, па ако не платите ни у року од 15 дана од позива може отказати. Ако платите пре него што вам саопшти отказ, уговор остаје (чл. 584).

Шта ако власник прода стан док ја живим у њему?

Нови власник преузима уговор и не може вас иселити пре истека уговореног времена или отказног рока (чл. 591). Кирију плаћате њему од кад сте обавештени (чл. 592).

Да ли мора да ми врати кауцију?

Кауција је уговорно обезбеђење. Закуподавац је задржава само за неплаћену кирију и штету преко редовне истрошености, јер за истрошеност од редовне употребе закупац не одговара (чл. 585).

Водич је сажетак закона, не правни савет. За конкретан случај проверите наведене чланове или се обратите адвокату.